Informationsbrief Immo-News

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Fortsetzung der leichten Erholung. Für das vierte Quartal erwarten Experten eine tendenziell stabile bis moderat steigende Preisentwicklung und weiterhin hohe Nachfrage – insbesondere bei energieeffizienten Immobilien und in wirtschaftlich starken Regionen.

Entwicklung im 3. Quartal 2025
Im 3. Quartal 2025 entwickelte sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt weiterhin solide und widerstandsfähig. Das Investitionsvolumen im Residential-Sektor lag nach den ersten neun Monaten bei rund 6,3 Mrd. EUR – Wohnen bleibt damit die umsatzstärkste Assetklasse. Angebotspreise für Eigentumswohnungen stiegen laut aktuellen Erhebungen um 1,3 % auf 3.230 EUR pro Quadratmeter, bei Einfamilienhäusern um 0,8 % auf durchschnittlich 2.801 EUR. Die Preisniveaus liegen wieder deutlich über dem Tiefpunkt von 2023 und näherten sich den Allzeithochs von 2022 an, auch wenn diese noch nicht ganz erreicht wurden. Die Transaktionsdynamik nahm zu, und besonders in den A-Städten wie Berlin wurde ein starker Anstieg des Investmentvolumens registriert.

Ausblick auf das 4. Quartal 2025
Für das 4. Quartal 2025 rechnen Marktanalysten mit einer Fortsetzung der Stabilisierung und leicht steigenden Preisen. Laut aktuellen Prognosen bewegt sich der erwartete Preiszuwachs zwischen 1 % und 4 %, vor allem für hochwertige und moderne Immobilien. Der Markt bleibt geprägt von einer Angebotsknappheit, insbesondere an Neubauten und energieeffizienten Objekten. Die Nachfrage nach Eigentum zieht wieder an, befeuert durch gesunkene Bauzinsen und das persistierende Wohnraummangelproblem.

Regional unterscheiden sich die Trends: Während die Preise in Metropolen stagnieren oder leicht steigen, erfahren Mittelstädte und das Umland einen klaren Nachfrage- und Preisschub.
Wichtige Faktoren und regionale Unterschiede
• Die Angebotsknappheit verstärkt sich weiter, besonders bei Neubauten und energetisch sanierten Bestandsimmobilien.
• Anpassungsfähige Käufer können von Preisnachlässen bei sanierungsbedürftigen Altbauten profitieren, sollten jedoch die Kosten für Modernisierung beachten.
• In Städten wie Leipzig, Münster oder Kiel steigen die Preise und die Nachfrage deutlicher als in traditionellen Spitzenlagen, wo Marktkenntnis und Verhandlungsstärke zunehmend zählen.
• Die Dauer der Preiskorrekturen aus den Jahren 2022 bis 2023 ist beendet, der Markt normalisiert sich, bleibt aber von Unsicherheiten bei Förderprogrammen und Baukosten beeinflusst.

Insgesamt bleibt der deutsche Immobilienmarkt im 4. Quartal 2025 von Stabilität und leichten Preissteigerungen geprägt, während regionale Unterschiede und die Qualität der Objekte die Kauf- und Investitionsentscheidungen zunehmend bestimmen.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 3. Juni 2025 (III R 12/22) entschieden, dass eine Kapitalgesellschaft die sogenannte „erweiterte Kürzung“ bei der Gewerbesteuer (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) verliert, wenn sie fünf Mehrfamilienhäuser innerhalb von drei Jahren nach Erwerb in einem „en-bloc“-Verkauf weiterveräußert. Die Drei-Objekt-Grenze gilt hierbei auch bei Kapitalgesellschaften: Wird sie überschritten, spricht dies für einen schädlichen gewerblichen Grundstückshandel – unabhängig davon, ob die Verkäufe an nur einen Erwerber erfolgen.
Im Streitfall hatte eine GmbH, die ursprünglich für die Verwaltung eigenen Vermögens gegründet worden war, 2016 fünf vermietete Mehrfamilienhaus-Grundstücke gekauft und diese 2018 geschlossen an eine andere Konzern-Gesellschaft verkauft. Das Finanzamt verweigerte daraufhin die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer; es nahm gewerblichen Grundstückshandel an.

Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte die Entscheidung: Die kumulierte Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren indiziert eine (zumindest bedingte) Veräußerungsabsicht von Anfang an. Damit werde die Grenze der lediglich vermögensverwaltenden Tätigkeit überschritten, was die erweiterte Kürzung ausschließe. Unerheblich ist, ob – wie im Streitfall – sämtliche Objekte in einem einzigen Akt („en bloc“) und an nur einen Käufer veräußert werden und ob die Tätigkeiten der GmbH als nachhaltig im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG gelten.

Weitere Hinweise des Gerichts
Das Urteil macht deutlich, dass die erweiterte Kürzung bereits dann entfällt, wenn sich die Tätigkeit der Gesellschaft faktisch nicht mehr auf Fruchtziehung durch Vermietung, sondern auf Umschichtung durch (zeitnahe) Veräußerung konzentriert. Die Unterscheidung zwischen bloßer Verwaltung eigenen Grundbesitzes und gewerblichem Grundstückshandel erfolgt dabei im Wesentlichen anhand der Anzahl und des zeitlichen Zusammenhangs der Verkäufe und nicht nach dem Kriterium der Nachhaltigkeit.
Das Urteil verschärft die Abgrenzung für Bestandsimmobiliengesellschaften und verdeutlicht: Wer mehrere Objekte kurz nach Erwerb ersetzt, riskiert steuerliche Nachteile bei der Gewerbesteuer.
Quelle: BFH, Urteil v. 3.6.2025, III R 12/22; veröffentlicht am 28.8.2025

Das Niedersächsische Finanzgericht hat am 5. März 2025 im Urteil 3 K 232/24 entschieden, dass die Überlassung eines Fettabscheiders an Mieter im Rahmen der Grundstücksverwaltung keine gewerbesteuerliche Einschränkung der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG darstellt, wenn diese Überlassung als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des eigenen Grundbesitzes zu betrachten ist. Entscheidend ist hierbei, dass der Fettabscheider fest mit dem Grundstück verbunden ist und die überlassenen Gewerbeflächen (Gaststätten, Supermarkt mit Fleischtheke) ohne diese Einrichtung nicht wirtschaftlich genutzt werden könnten. Die Kosten für den Fettabscheider trägt der Mieter und seine Nutzungsdauer ist kürzer als die Mietverträge. Auch wenn der Fettabscheider außerhalb des Gebäudes liegt und nicht ausdrücklich in den Pachtverträgen erwähnt wird, ist die Überlassung anzunehmen, wenn sie wirtschaftlich erforderlich ist.
Das Urteil nimmt Bezug auf die Rechtsprechung des BFH, wonach eine Betriebsvorrichtung auch dann unschädlich für die erweiterte Kürzung ist, wenn deren Nutzung zur wirtschaftlichen Ausübung der Grundstücksnutzung durch die Mieter notwendig ist. Eine Überlassung einer Betriebsvorrichtung liegt nicht vor, wenn diese im Kaufvertrag nicht genannt wird und nicht Gegenstand der Pachtverträge ist, es sei denn, die wirtschaftlichen Begleitumstände sprechen klar für eine Überlassung.
Dieses Urteil ist wichtig für die Praxis, weil es verdeutlicht, dass auch technische Anlagen am Grundstück, deren Nutzung wirtschaftlich notwendig ist, bei der Prüfung der erweiterten Kürzung berücksichtigt werden können und keine automatische Verwerfung der Kürzung wegen einer schädlichen Überlassung erfolgt. Dies bietet Immobilieneigentümern und -verwaltungen Rechtssicherheit bei der steuerlichen Behandlung solcher Betriebsvorrichtungen.
Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil v. 5.3.2025, 3 K 232/24

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 9. April 2025 (Az. 16 K 16145/23) entschieden, dass der Einbau eines Blockheizkraftwerks (BHKW) in einem Mietshaus insgesamt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt. Das Gericht erklärte, dass trotz der teilweisen Eigennutzung der erzeugten Energie (Wärme und Strom) für das eigene Gebäude keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb entstehen.
Der Einbau diene in erster Linie der Versorgung und Vermietung der Immobilie, weshalb die Einkünfte einheitlich als Vermietungseinkünfte zu beurteilen sind. Das Urteil stellt klar, dass die Vergütung für eingespeisten Strom und die Eigenversorgung den Charakter der Einkunftsart nicht ändert. Zudem sind hohe Verluste aus der Energieerzeugung nicht automatisch ein Indiz für fehlende Gewinnerzielungsabsicht, wenn die Vermietung im Vordergrund steht. Eine Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht ist somit nicht gesondert für den Betrieb des BHKW vorzunehmen. *Das Urteil bringt Klarheit zur steuerlichen Behandlung von Immobilien mit eigenen Energieerzeugungsanlagen und bestätigt die Einordnung in die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn das Hauptziel die Immobilienvermietung ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 2. April 2025 (Az. X R 6/22) entschieden, dass die Tilgung eines Darlehens, das vom Ehegatten des begünstigten Zulageberechtigten aufgenommen wurde, keine begünstigte wohnungswirtschaftliche Verwendung des geförderten Kapitals im Sinne des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) darstellt.
Das Gericht betonte, dass das geförderte Kapital unmittelbar für die Anschaffung, Herstellung oder Tilgung eines Darlehens verwendet werden muss, das vom Zulageberechtigten selbst aufgenommen wurde. Die Tilgung eines Darlehens durch den Ehegatten erfüllt dieses Unmittelbarkeitskriterium nicht. Das Urteil stellt klar, dass der Zweck der steuerlichen Förderung darin besteht, das mietfreie Wohnen im Alter sicherzustellen und Mitnahmeeffekte zu verhindern. Eine Tilgung durch den Ehegatten führt zu einer Zweckentfremdung des geförderten Kapitals und ist daher nicht begünstigt.

Mit der Steuerermäßigung des § 35c Einkommensteuergesetz werden energetische Maßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden gefördert.
Zu den Anwendungsfragen hat das Bundesministerium der Finanzen in Abstimmung mit den Ländern im Januar 2021 ein BMF-Schreiben veröffentlicht, das zum 21. August 2025 in einer überarbeiteten Fassung vorliegt: https://www.tinyurl.com/y5bspsf5

Hier sind die wichtigsten Aspekte:
1. Begünstigtes Objekt
Die Förderung nach § 35c EStG gilt für energetische Maßnahmen an eigenen Gebäuden, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Einfamilienhäuser, rechtlich nicht getrennte Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern). Auch Zubehörräume wie Keller oder Garagen sind begünstigt, wenn die Maßnahmen zusammen mit dem Hauptgebäude durchgeführt werden. Erweiterungen wie Anbauten oder Dachausbauten können ebenfalls gefördert werden.
2. Anspruchsberechtigte Person
Anspruch hat in der Regel der bürgerlich-rechtliche Eigentümer. Auch wirtschaftliche Eigentümer, die wirtschaftlich über das Objekt verfügen, sind anspruchsberechtigt (z. B. bei fehlender Grundbucheintragung oder Ausnahmefälle wie Erbbauberechtigte).
3. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Voraussetzung ist, dass das Objekt oder Teile davon vom Eigentümer oder seiner Familie tatsächlich bewohnt werden. Auch Ferienwohnungen und Objekte bei doppelter Haushaltsführung sind eingeschlossen. Nicht förderfähig ist die Nutzung für fremde Dritte gegen Entgelt.
Bei gemischter Nutzung (z. B. häusliches Arbeitszimmer) sind die Aufwendungen anteilig auf eigene Wohnzwecke zu kürzen. Eine alleinige unentgeltliche Nutzung Dritter ist nur bei eigenen Kindern möglich, für die der Anspruch auf den Kinderfreibetrag besteht. Alle übrigen Fälle führen zu einer schädlichen Nutzung des Objekts.
4. Alter des Objekts
Das Gebäude muss bei Durchführung der Maßnahme älter als 10 Jahre sein. Der Beginn wird anhand von Bauantrag oder Bauunterlagen ermittelt.
5. Steuerliche Förderung und Beschränkungen
Die Steuerermäßigung kann in dem Veranlagungszeitraum der Maßnahme sowie in den beiden Folgejahren genutzt werden. Ein Höchstbetrag von 40.000 EUR je begünstigtem Objekt gilt für die gesamte Laufzeit.
Die Steuerermäßigung wird auf der Grundlage der förderfähigen Aufwendungen berechnet, jedoch begrenzt durch die jeweils anfallende tarifliche Einkommensteuer. Nicht genutzte Steuerermäßigungen (Überhang) können nicht vor- oder zurückgetragen werden.
6. Aufteilung bei mehreren Objekten oder Miteigentum
Für mehrere begünstigte Objekte stehen jeweils eigene Höchstbeträge zu. Bei Miteigentum wird der Höchstbetrag anteilig nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.
Unterschiedliche Nutzung (z. B. Wohnen und Gewerbe in einem Gebäude) führt zu anteiliger Aufteilung der Aufwendungen, sofern es sich um Kosten handelt, die auf das gesamte gemischt genutzte Objekt entfallen.
7. Nachweis, Antragstellung und Durchführung
Energetische Maßnahmen müssen fachgerecht durchgeführt werden. Ein Energieberater kann erforderlich sein und seine Kosten sind anteilig absetzbar. Rechnungen und Zahlungen sind ordnungsgemäß nachzuweisen. Die steuerliche Förderung wird über die Einkommensteuererklärung beantragt. Wichtig für die Berücksichtigung ist, dass das jeweilige Fachunternehmen eine Bescheinigung nach Muster des Bundesministeriums über die Durchführung der Maßnahme ausstellt.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 19. Februar 2025 (Az. 5 K 814/22 G, F) entschieden, dass die Vermietung von Dachflächen für Photovoltaikanlagen nicht automatisch eine Betriebsaufspaltung begründet.
Im Streitfall ging es um ein bestandsverwaltendes Wohnungsunternehmen, das Dachflächen an eine konzerninterne Dienstleistungsgesellschaft vermietet hatte, welche dort Photovoltaikanlagen betrieb.

Wesentliche Punkte des Urteils
• Das Gericht stellte klar, dass für die Gewährung der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine originär gewerblichen Einkünfte der Vermieterin vorliegen, wenn keine sachliche Verflechtung (wesentliche Betriebsgrundlage) besteht.
• Die vom Wohnungsunternehmen vermieteten Dachflächen hatten keine wesentliche wirtschaftliche Bedeutung für den Betrieb der Dienstleistungsgesellschaft, die überwiegend im Property Management tätig war.
• Die Umsätze aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen machten nur einen sehr kleinen Anteil (unter 1 %) am Gesamtumsatz der Dienstleistungsgesellschaft aus.
• Es lag eine enge personelle Verflechtung vor, jedoch fehlte die erforderliche sachliche Verflechtung, um eine Betriebsaufspaltung zu begründen.
• Das Finanzamt hatte zuvor die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer verwehrt, wogegen das Unternehmen geklagt hatte. Das FG gab der Klage teilweise statt und ordnete die Gewährung der erweiterten Kürzung an.

Bedeutung für die Praxis
Das Urteil konkretisiert die Kriterien für eine Betriebsaufspaltung im Zusammenhang mit Photovoltaikanlagen und zeigt, dass eine bloße Vermietung von Flächen für solche Anlagen nicht zwangsläufig zur originär gewerblichen Tätigkeit mit Ausschluss der erweiterten Kürzung führt.
Entscheidend sind die Bedeutung der vermieteten Flächen für die Betriebsgesellschaft und der Anteil der Einnahmen aus der Photovoltaik am Gesamtbetrieb. Diese Entscheidung bietet Grundstückseigentümern und Dienstleistern klare Orientierung bei der steuerlichen Beurteilung von Photovoltaikvermietungen.
Das Urteil wurde am 15. September 2025 veröffentlicht und ist insbesondere für Unternehmen im Immobilien- und Energiesektor relevant.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 3. Juli 2025 (Az. V ZB 17/24) entschieden, dass bei Grundstücksgeschäften einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister zwingend erforderlich ist. Dies gilt unabhängig davon, ob Dritte an den Geschäften beteiligt sind oder nicht.

Wesentliche Inhalte der Entscheidung
• Seit dem 1. Januar 2024 schreibt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) vor, dass eine GbR zunächst im Gesellschaftsregister eingetragen sein muss, bevor Änderungen bezüglich ihrer Rechte im Grundbuch vorgenommen werden können.
• Eine direkte Eintragung im Grundbuch ohne vorherige Registereintragung der GbR ist nicht mehr zulässig. Dies betrifft nicht nur den Kauf oder Verkauf von Grundstücken, sondern auch andere Verfügungen wie Übertragung und Änderung von Grundpfandrechten oder Nießbrauch.
• Im entschiedenen Fall hatte das Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassung verweigert, da die GbR noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen war.
• Der BGH lehnte die in der Literatur diskutierte Ausnahme für Fälle wie die Auflösung einer GbR und anschließende Grundstücksübertragung an die eigenen Gesellschafter ab. Eine solche Ausnahme wurde bewusst vom Gesetzgeber nicht in das Gesetz aufgenommen.
• Nach dem Urteil ist es daher unerlässlich, die GbR vor allen Grundstücksgeschäften zuerst im Gesellschaftsregister anzumelden und danach die Eintragung im Grundbuch zu berichtigen.

Die Entscheidung unterstreicht die strikte Anwendung der neuen gesetzlichen Regelung und hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis von Grundstücksgeschäften mit GbR-Beteiligung. Für Grundstücksverwaltungen und Gesellschaften bedeutet dies zusätzlichen Verwaltungsaufwand und verlängerte Verfahrenszeiten. Die GbR besteht rechtlich weiter, bis sie im Gesellschaftsregister eingetragen und anschließend das Grundstück korrekt im Grundbuch übertragen wurde.
Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits bei der Gründung oder spätestens vor Planung von Grundstücksgeschäften die GbR ins Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Alternativ kann das Ausscheiden von Gesellschaftern den Fortbestand einer GbR beenden und die Grundstücksübertragung vereinfachen.
Insgesamt sichert dieses Urteil die Rechtssicherheit im Immobilienrecht und sorgt für klare Verfahrensregeln bei Geschäften mit GbR-Beteiligung. Es macht deutlich, dass die gesetzlichen Neuerungen konsequent umgesetzt werden und keine Ausnahmen zugelassen sind.

Das Verwaltungsgericht Koblenz hat mit Urteil vom 13. August 2025 (Az. 2 K 1096/24.KO) entschieden, dass ein Grundstückseigentümer keinen Anspruch darauf hat, einen öffentlichen Gehweg, der über sein Grundstück verläuft, zu sperren.
Im konkreten Fall hatte der Eigentümer entlang der Grundstücksgrenze einen Zaun errichtet, der den Gehweg fast vollständig blockierte. Die Stadt forderte daraufhin die Entfernung des Zauns, wogegen der Eigentümer klagte. Das Gericht stellte fest, dass der Gehweg seit Jahrzehnten von der Allgemeinheit als öffentlicher Weg genutzt wird und eine Sperrung daher ohne rechtliche Grundlage nicht zulässig ist. Auch später ergangene Widerrufe des Eigentümers oder Hinweise am Grundstück konnten die öffentliche Nutzungsbefugnis nicht aufheben.
Das Urteil unterstreicht, dass selbst wenn ein Gehweg über private Grundstücke führt, die dauerhafte öffentliche Nutzung und Zugänglichkeit vorrangig zu schützen ist.

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 27. Mai 2025 (Az. 1293 C 26254/24) entschieden, dass Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben, wenn sie in ihrer Wohnung ein Fenster zur Loggia in eine zusätzliche Balkontür umbauen möchten.
Im konkreten Fall wollte ein Eigentümer in einem neunstöckigen Wohnkomplex in München-Bogenhausen neben der bestehenden Balkontür ein weiteres Fenster zur Loggia umbauen. Die übrigen Eigentümer verweigerten die Zustimmung mit Verweis auf mögliche Risiken wie Beeinträchtigungen der statischen Sicherheit, Wohndichtigkeit oder Heizung.
Das Gericht stellte jedoch klar, dass der Umbau eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt, für die die WEG nach § 20 Abs. 3 WEG grundsätzlich zustimmen muss, sofern keine rechtlich relevante Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt. Konkrete Nachteile konnten nicht nachgewiesen werden, theoretische Risiken seien durch fachkundige Planung zu minimieren.
Das Urteil bestätigt das Recht der Kläger auf den Umbau und verpflichtet die WEG, die Details in der Eigentümerversammlung zu regeln. Es zeigt die Grenzen der Ablehnungsbefugnis einer WEG auf und stärkt das individuelle Gestaltungsrecht von Wohnungseigentümern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 24. September 2025 (Az. VIII ZR 289/23) klargestellt, dass Vermieter eine Eigenbedarfskündigung auch dann aussprechen dürfen, wenn sie die vermietete Wohnung selbst nutzen wollen, um die zuvor selbst genutzte Wohnung des Vermieters nach Renovierungsarbeiten gewinnbringend zu verkaufen. Voraussetzung ist, dass der Eigenbedarfswunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet ist. Die Gerichte müssen die Lebensplanung des Vermieters respektieren und dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an dessen Stelle setzen.
Das Gericht betonte, dass auch ein willentlich herbeigeführter Bedarf, etwa durch Umbau oder Verkaufsabsicht, einen rechtlich anerkannten Eigenbedarf begründen kann, sofern kein Missbrauch vorliegt. Eine Verwertungskündigung liegt nicht vor, wenn die Selbstnutzung tatsächlich beabsichtigt ist – wirtschaftliche Vorteile durch den Verkauf spielen keine ausschlaggebende Rolle.
Das Urteil stärkt die Rechte der Vermieter und erweitert deren Gestaltungsfreiheit, macht aber auch deutlich, dass die ernsthafte Absicht zur Selbstnutzung sorgfältig nachgewiesen werden muss.