Informationsbrief Immo-News

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich im 1. Quartal 2026 spürbar stabilisiert. Nach den deutlichen Preisrückgängen der vergangenen Jahre bewegen sich die Kaufpreise nun überwiegend auf einem konstanten Niveau, vielerorts mit ersten leichten Aufwärtstendenzen.
Daraus ergibt sich ein interessantes Marktumfeld: Die Preise liegen noch nicht überall wieder auf früherem Höchststand, gleichzeitig nimmt die Planungssicherheit zu. Das eröffnet insbesondere langfristig orientierten Investoren neue Chancen.
Ein wichtiger Faktor bleibt das Zinsniveau. Bauzinsen von etwa 3 % bis 4 % machen Finanzierungen zwar teurer, bieten bei vermieteten Objekten aber weiterhin steuerliche Vorteile, weil Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sind.
Zunehmend im Fokus steht auch der energetische Zustand von Immobilien. Effiziente Objekte sind gefragter und stabiler im Wert, während sanierungsbedürftige Immobilien unter Druck geraten. Gleichzeitig können gerade solche Objekte steuerlich interessant sein, wenn Modernisierungen, Abschreibungen und Förderungen geschickt eingesetzt werden.
Für das 2. Quartal 2026 ist mit einer moderaten Fortsetzung dieser Entwicklung zu rechnen. Die Preise dürften leicht anziehen, während das Angebot wegen der weiterhin schwachen Neubautätigkeit knapp bleibt.

Das Sächsische Finanzgericht hat entschieden, dass die Kosten für die „Immocation Steuerclass“ unter bestimmten Voraussetzungen als Fortbildungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein können.
Damit stärkt das Gericht die Argumentation, dass auch vermietungsbezogene Schulungen steuerlich relevant sind, wenn sie der Verbesserung und Sicherung der Einkünfte dienen.
Entscheidend ist nach der Entscheidung nicht der Name des Kurses, sondern sein Inhalt und sein Bezug zur Vermietung. Wer also eine Schulung besucht, um steuerliche, wirtschaftliche oder organisatorische Kenntnisse rund um vermietete Immobilien zu vertiefen, kann die Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen. Das gilt jedenfalls dann, wenn ein ausreichender Zusammenhang zu den Einkünften aus V & V besteht.
Allerdings kommt es weiterhin auf die genaue Ausgestaltung an. Nicht jede Immobilien-Schulung ist automatisch abziehbar. Maßgeblich ist, ob die Veranstaltung konkret auf die Erzielung von Vermietungseinkünften ausgerichtet ist und nicht nur allgemeines Immobilienwissen vermittelt.
Quelle: Sächsisches FG, Urteil vom 01.10.2025, 5 K 14/25

Das OLG Zweibrücken hat entschieden, dass ein dingliches Wohnrecht nur dann wirksam ist, wenn das betroffene Gebäude oder der betroffene Gebäudeteil eindeutig und hinreichend bestimmt beschrieben ist. Eine ungenaue Formulierung reicht nicht aus, selbst wenn für die Beteiligten klar gewesen sein mag, was gemeint war.
Im Streitfall ging es um eine Eintragung, nach der sich das Wohnrecht auf die „alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ beziehen sollte. Nach Auffassung des Gerichts war diese Bezeichnung zu unbestimmt, weil sie die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort nicht zuverlässig abbildete. Entscheidend ist bei solchen Rechten nicht nur, was die Familie oder die Vertragsparteien subjektiv wollten. Ein dingliches Recht muss so klar formuliert sein, dass es auch für Dritte, insbesondere für das Grundbuch, zweifelsfrei erkennbar ist.
Das OLG hat die Klage deshalb abgewiesen; eine Revision wurde nicht zugelassen.
Quelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 15.01.2026, 4 U 121/23

Das Bundesfinanzministerium hat seine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken aktualisiert. Die neue Fassung mit Stand März 2026 soll helfen, den Gesamtkaufpreis eines Grundstücks sachgerecht auf Grund und Boden sowie Gebäude zu verteilen.
Für Vermieter ist das besonders wichtig, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Die Arbeitshilfe dient als vereinfachtes Berechnungsmodell und soll die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung prüfen oder selbst eine solche Aufteilung ermöglichen.
Nach der Überarbeitung orientiert sich das Verfahren weiterhin an den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung und an den Wertverhältnissen des jeweiligen Objekts. Praktisch relevant ist die Aktualisierung vor allem bei vermieteten Immobilien. Wird ein zu hoher Anteil auf den Grund und Boden entfallen, fällt die AfA geringer aus. Ist der Gebäudeanteil dagegen höher, steigt die steuerlich abziehbare Abschreibung.
Wichtig: Die BMF-Arbeitshilfe ist nur ein Hilfsmittel und ersetzt nicht automatisch eine im Einzelfall bessere Wertermittlung. Bei deutlich abweichenden Verhältnissen kann ein Gutachten oder eine vertraglich klare Kaufpreisaufteilung weiterhin sinnvoll sein.
Hier der Shortlink zum Datenportal des BMF: https://www.tinyurl.com/45kyt3du

Der BFH hat klargestellt, dass ein Dauernutzungsrecht nicht automatisch wie Grundvermögen zu behandeln ist, aber unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich einer wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens gleichkommen kann. Entscheidend ist nicht nur die zivilrechtliche Form, sondern vor allem die wirtschaftliche Stellung des Berechtigten.
Im Streitfall ging es um ein Dauernutzungsrecht an Tiefgaragenstellplätzen. Das Finanzamt hatte dafür eine eigenständige wirtschaftliche Einheit festgestellt, während die Klägerin meinte, ein bloßes Nutzungsrecht könne niemals wie ein Grundstück bewertet werden.
Der BFH hat hierzu eine differenzierte Linie gezogen. Grundsätzlich ist ein Dauernutzungsrecht kein Eigentum und damit auch nicht automatisch Grundvermögen. Es kann aber dann wie Grundvermögen behandelt werden, wenn der Berechtigte wirtschaftlich in einer eigentümerähnlichen Position steht.
Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Berechtigte die Anschaffungs- oder Herstellungskosten trägt, ihm die Substanz und die Erträge des Wirtschaftsguts auf Dauer zustehen und er das Objekt wirtschaftlich vollständig beherrscht. In einem solchen Fall liegt wirtschaftliches Eigentum vor, sodass das Dauernutzungsrecht bewertungsrechtlich wie Grundvermögen erfasst werden kann.
Für die Praxis ist die Entscheidung wichtig, weil solche Rechte häufig bei Stellplätzen, Parkhäusern, Wohnanlagen oder Gewerbeobjekten vorkommen. Wer vertraglich starke Nutzungsrechte erhält, sollte genau prüfen lassen, ob daraus steuerlich eine Grundsteuer- oder Bewertungsfolge entsteht. Verfahrensrechtlich weist der BFH außerdem darauf hin, dass ein bloßer Einwand gegen die Einordnung als Grundvermögen nicht immer ausreicht. Wer die Bewertung insgesamt beseitigen will, muss dafür den speziellen Antrag auf fehlerbeseitigende Aufhebung stellen.
Quelle: BFH, Urteil vom 27.10.2025, II R 36/22

Mit Urteil vom 14. Januar 2026 (Az. II R 24/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) wichtige Klarstellungen zur Rückgängigmachung von Grundstückskaufverträgen getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer wieder aufgehoben werden kann.
Ausgangspunkt ist § 16 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Danach kann die Steuer unter bestimmten Bedingungen entfallen, wenn ein Grundstückskauf innerhalb von zwei Jahren „rückgängig gemacht“ wird. Doch was genau unter einer solchen Rückgängigmachung zu verstehen ist, war bislang nicht immer eindeutig.
Im entschiedenen Fall hatten zwei Personen gemeinsam ein Grundstück gekauft. Später schied eine der beiden aus dem Vertrag aus, während die andere Person das Grundstück allein übernahm. Die ausgeschiedene Käuferin beantragte daraufhin die Aufhebung der für sie festgesetzten Grunderwerbsteuer – mit der Begründung, der ursprüngliche Erwerbsvorgang sei rückgängig gemacht worden.
Der BFH sah das jedoch anders. Nach seiner Auffassung liegt eine steuerlich relevante Rückgängigmachung nur dann vor, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag vollständig aufgehoben wird und die Vertragsparteien wieder in ihre ursprüngliche Position zurückkehren. Entscheidend ist also, dass der Anspruch auf Eigentumsübertragung zivilrechtlich wirksam beseitigt wird.
Genau daran fehlte es im Streitfall: Zwar schied eine Käuferin aus dem Vertrag aus, der Kaufvertrag als solcher blieb jedoch bestehen – nur mit einem anderen Erwerber. Aus Sicht des BFH wurde der ursprüngliche Erwerb damit nicht rückgängig gemacht, sondern lediglich umgestaltet.
Besonders wichtig ist dabei ein weiterer Punkt: Haben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück gekauft, steht ihnen ein einheitlicher Anspruch auf Übereignung zu. Dieser Anspruch kann nicht teilweise „aufgelöst“ werden, indem nur ein Käufer ausscheidet. Eine Rückgängigmachung ist in solchen Fällen nur möglich, wenn der gesamte Vertrag aufgehoben wird.
Für die Grunderwerbsteuer ist das wichtig, weil § 16 GrEStG eine echte Rückabwicklung des gesamten Erwerbsvorgangs verlangt. Solange der Kaufvertrag im Verhältnis zu den übrigen Erwerbern weiterbesteht, bleibt die Steuer grundsätzlich bestehen.
Die Entscheidung schafft vor allem bei Immobilienkäufen mit mehreren Erwerbern mehr Klarheit. Wer sich bei einem gemeinsamen Kauf nachträglich nur teilweise lösen will, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass die Grunderwerbsteuer automatisch entfällt oder erstattet wird.
Quelle: BFH, Urteil vom 14.01.2026, II R 24/23; veröffentlicht am 02.04.2026

Eine der spannendsten Neuerungen ist die Einführung des sogenannten Energy Sharing, das ab Juni 2026 möglich sein soll. Damit können Betreiber von Photovoltaikanlagen ihren selbst erzeugten Strom nicht mehr nur im eigenen Gebäude nutzen oder ins Netz einspeisen, sondern auch an andere Gebäude in der Umgebung liefern. Für Vermieter eröffnet das ganz neue Möglichkeiten: Strom aus der eigenen Anlage kann etwa an Nachbarhäuser oder innerhalb eines Quartiers vermarktet werden. Damit entwickelt sich die Photovoltaikanlage zunehmend von einer reinen Einspeisequelle zu einem eigenständigen Geschäftsmodell.
Parallel dazu verändern sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch Anpassungen im Erneuerbare-Energien-Gesetz. Die Einspeisevergütung sinkt weiter, sodass sich klassische Modelle, bei denen Strom hauptsächlich ins Netz eingespeist wird, weniger lohnen. Stattdessen rückt der Eigenverbrauch stärker in den Fokus. Für Eigentümer bedeutet das: Wer in eine Photovoltaikanlage investiert, sollte möglichst viel des erzeugten Stroms selbst nutzen oder direkt an Mieter liefern. Speicherlösungen und Mieterstrommodelle gewinnen dadurch deutlich an Bedeutung.

Mit mehreren Urteilen vom 10. März 2026 hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe entschieden, dass Grundstückseigentümer zu Recht zu Erschließungsbeiträgen für eine Straße herangezogen wurden. Die Entscheidungen betreffen mehrere gleichgelagerte Verfahren und bringen wichtige Klarheit zur Frage, wann eine Straße als erstmalig hergestellt gilt.
Hintergrund der Verfahren war die Heranziehung mehrerer Eigentümer durch eine Stadt zu Erschließungsbeiträgen. Die Kommune hatte für den Ausbau einer Straße im Jahr 2017 Beiträge erhoben. Die betroffenen Eigentümer wehrten sich dagegen mit der Begründung, die Straße sei bereits deutlich früher – nach ihrer Auffassung schon Anfang der 1980er Jahre – endgültig hergestellt gewesen. In diesem Fall hätten keine Erschließungsbeiträge mehr verlangt werden dürfen.
Das Gericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Es stellte fest, dass die Straße erst durch die späteren Baumaßnahmen den rechtlich erforderlichen Zustand einer erstmaligen endgültigen Herstellung erreicht habe. Entscheidend sei dabei nicht allein, ob eine Straße bereits befahrbar gewesen sei oder genutzt wurde. Maßgeblich sei vielmehr, ob sie alle Merkmale erfülle, die nach dem einschlägigen Erschließungsbeitragsrecht für eine endgültige Herstellung erforderlich sind.
Nach Auffassung des Gerichts war dies hier erst mit den Maßnahmen im Jahr 2017 der Fall. Frühere Zustände – selbst wenn die Straße bereits genutzt wurde – genügten diesen Anforderungen nicht. Daher durften die Eigentümer auch noch nachträglich zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden.
Für die Praxis bedeutet das: Grundstückseigentümer können sich nicht allein darauf berufen, dass eine Straße bereits seit vielen Jahren existiert oder genutzt wird. Entscheidend ist vielmehr die rechtliche Bewertung des Ausbaustands. Kommunen haben daher auch nach längerer Zeit noch die Möglichkeit, Erschließungsbeiträge zu erheben, wenn die endgültige Herstellung erst später erfolgt.
Die Entscheidungen sind insbesondere für Eigentümer von Grundstücken in Neubau- oder nachträglich ausgebauten Gebieten relevant. Sie verdeutlichen zugleich, dass die Anforderungen an die „endgültige Herstellung“ einer Straße streng ausgelegt werden und im Zweifel erst mit einem umfassenden Ausbau erfüllt sind.
VG Karlsruhe, Urteile v. 10.03.2026 - 12 K 8337/25, 12 K 8341/25, 12 K 8342/25, 12 K 8420/25 und 12 K 8451/25
Quelle: VG Karlsruhe, Pressemitteilung v. 18.03.2026

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Räume mit gemeinschaftlich genutzten Anlagen nicht automatisch Gemeinschaftseigentum sind. Auch wenn sich dort Heizungen, Zähler oder Absperreinrichtungen befinden, kann der Raum selbst Sondereigentum bleiben, wenn die Teilungserklärung ihn wirksam so zuordnet.
Im Streitfall ging es um drei Kellerräume in einer Wohnungseigentumsanlage. In diesen Räumen befanden sich unter anderem Heiztechnik, Wasser- und Gaszähler sowie der Hauptstromkasten. Die übrigen Wohnungseigentümer wollten daraus ein Mitbesitzrecht ableiten und meinten, die Räume müssten wegen der dort untergebrachten Technik zwingend Gemeinschaftseigentum sein. Damit hatten sie vor dem BGH keinen Erfolg. Der Senat hat seine frühere strenge Rechtsprechung aufgegeben und klargestellt, dass § 5 Abs. 2 WEG nur die Anlagen und Einrichtungen selbst dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, nicht aber automatisch den Raum, in dem sie stehen. Entscheidend ist also die sachenrechtliche Zuordnung in der Teilungserklärung.
Im konkreten Fall blieb es deshalb beim Sondereigentum des Wohnungseigentümers, dem die Kellerräume laut Teilungserklärung zugewiesen waren. Die Klage auf Mitbesitz und Zugang wurde abgewiesen.
Quelle: BGH, Urteil vom 20.02.2026, V ZR 34/25

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht automatisch mehrere Vergleichsangebote einholen muss. Eine starre Pflicht gibt es also nicht; entscheidend bleibt, ob der Beschluss im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Im Streitfall ging es um Beschlüsse einer WEG zu Reparatur- und Erhaltungsarbeiten. Die Vorinstanzen hatten unterschiedlich entschieden, weil die Kläger beanstandet hatten, dass keine drei Angebote vorlagen. Der BGH hat diese Sicht nun korrigiert und die Anforderungen an die Beschlussfassung gelockert.
Für die Praxis ist das eine spürbare Erleichterung. Wohnungseigentümergemeinschaften müssen zwar weiterhin wirtschaftlich sinnvoll entscheiden, aber sie sind nicht mehr schematisch an eine „Drei-Angebote-Regel“ gebunden.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Angebote unwichtig wären. Je größer die Maßnahme und je höher die Kosten, desto wichtiger bleibt es, dass die Eigentümer die Entscheidung nachvollziehbar vorbereiten und die wirtschaftliche Angemessenheit prüfen.
Quelle: BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25; BGH, Pressemitteilung vom 27.03.2026