Informationsbrief Immo-News

Unternehmen und private Bauherren halten sich aktuell mit Investitionen zurück, selbst wenn es Kreditangebote gibt. Die deutsche Wirtschaft ist im zurückliegenden Winterhalbjahr (Oktober 2022 bis März 2023) in eine Rezession gerutscht. Ausschlaggebend war ein kräftiges Minus beim privaten Konsum.
Die Investitionen in den Bereichen Bau und Ausrüstung sind – gegenüber dem sehr schwachen Jahresendquartal 2022 – in den ersten drei Monaten dieses Jahres zwar wieder gestiegen.
Legt man die konjunkturellen Frühindikatoren zugrunde, dann ist kurzfristig allerdings keine durchgreifende wirtschaftliche Besserung zu erwarten. Zudem dämmert es vielen Käufern, dass sie bei einer Bestandsimmobilie hohe Sanierungskosten erwarten. Das könnte vor allem in weniger gefragten Lagen auf die Preise drücken. Die Unsicherheit über die künftige Kosten- und Nachfrageentwicklung ist in der deutschen Wirtschaft weiterhin sehr hoch und führt zu einer abwartenden Haltung bei Investitionen.
Vor diesem Hintergrund wurden im ersten Quartal 2023 nur wenige Investitionskredite nachgefragt und trotz Finanzierungsangebot ist die Nachfrage noch verhalten. Die konjunkturellen Perspektiven für Deutschland für den Rest dieses Jahres bleiben verhalten, im Jahresdurchschnitt könnte sich ein Rückgang der gesamtwirtschaftlichen Leistung um rund ¼ % ergeben.
Quelle: BDB

Gewinne aus Immobilienverkäufen sind vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerpflichtig. Und das gilt auch, wenn die eigenen Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung einen Eigentumsübergang erleben. Das hat das Finanzgericht Düsseldorf in einem Verfahren entschieden (Az. 2 V 2664/20 A(E)). Darauf folgte die Entscheidung im dazugehörigen Klageverfahren (Az. 2 K 2220/20 E).
Sachverhalt:
Im Jahr 2019 wurden zwei Grundstücke des Klägers zwangsversteigert. Beide Grundstücke hatte der Kläger im Jahr 2009 im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Das Finanzamt sah darin zwei private Veräußerungsgeschäfte und versteuerte sonstige Einkünfte des Klägers. Der Kläger war hingegen der Ansicht, dass er den Überschuss zwischen Versteigerungserlös und Anschaffungskosten nicht zu versteuern habe. Es fehle bereits an einer Veräußerung.
Ein Eigentumsverlust aufgrund einer Zwangsversteigerung beruhe – wie eine Enteignung – nicht auf einem willentlichen Entschluss des Eigentümers. Außerdem sei bei der Fristberechnung nicht auf den Zeitpunkt der Abgabe des Meistgebots, sondern auf das spätere Datum des Zuschlagbeschlusses abzustellen, so dass im Streitfall die Zehnjahresfrist abgelaufen sei. Ebenso wie der Aussetzungsantrag hatte die Klage keinen Erfolg. Das Finanzgericht Düsseldorf bestätigte die Ansicht des Finanzamts, dass der Kläger zwei private Veräußerungsgeschäfte getätigt habe. Bei einer Zwangsversteigerung beruhe der Eigentumsverlust auf einem Willensentschluss des Eigentümers. Denn er könne – anders als bei einer Enteignung – den Eigentumsverlust durch eine Befriedigung der Gläubiger verhindern.
Ob dem Kläger eine Gläubigerbefriedigung tatsächlich wirtschaftlich möglich gewesen sei, sei insofern unbeachtlich. Für die Fristberechnung sei auf das obligatorische Rechtsgeschäft abzustellen. Bei einer Zwangsversteigerung sei daher der Tag der Abgabe des jeweiligen Meistgebots entscheidend. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen.
Die Entscheidung im Volltext: https://www.tinyurl.com/4vnzt8sv
Quelle: FG-Düsseldorf

Wenn die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit neuen Mietwohnungen nach der Landesbauordnung eines Bundeslandes keine Baugenehmigung, aber die förmliche Einreichung von Bauunterlagen erfordert, so liegt in der Einreichung dieser Unterlagen eine „Bauanzeige“ im Sinne des § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG.
Das BMF hat in einem ausführlichen Schreiben vom 7. Juli 2020 (BStBl 2020 I S. 623) dargelegt, wie die Abschreibung nach § 7b EStG im Detail funktioniert und welche Grundsätze die Finanzverwaltung anwendet.
Ist ein Bauantrag vor Beginn des Förderzeitraums bei der zuständigen Bauordnungsbehörde gestellt oder geht dort eine förmliche Bauanzeige vor Beginn des Förderzeitraums ein, so kann die Sonderabschreibung des § 7b EStG für das Bauvorhaben auch dann nicht beansprucht werden, wenn der tatsächliche Baubeginn innerhalb des Förderzeitraums erfolgt.
Sachverhalt:
Ein Ehepaar errichtete ein Mehrfamilienhaus und wollte die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für das Bauvorhaben in Anspruch nehmen. Das Finanzamt lehnte dies ab, weil sie die Bauunterlagen schon eingereicht hätten, bevor der Förderzeitraum der Sonder-Afa begonnen habe. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz schloss sich dem an: Dass der Bau der Immobilie innerhalb der Förderfrist startete, sei dabei unerheblich (4 K 1614/22).

Typisch für die aktuelle Lage meldete das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in einer Presseerklärung viele Klagen zum neuen Grundsteuer- und Bewertungsrecht. Mit Rücksicht auf ihre Breitenwirkung will das Gericht die Verfahren in der Bearbeitung vorziehen.
Im Zentrum der Klagen steht die Verfassungswidrigkeit der neuen Regelungen. Die Klagen haben die Aktenzeichen 4 K 1189/23, 4 K 1190/23, 4 K 1217/23 und 4 K 1205/23. Bei der zuletzt genannten Klage (4 K 1205/23) handelt es sich um eine sogenannte "Sprungklage", also eine Klage, die ohne das erforderliche Vorverfahren beim Finanzamt erhoben wurde und die daher nur mit Zustimmung des Finanzamtes zulässig ist. Ob diese Zustimmung erteilt wird, ist aktuell noch offen. Das Gericht beabsichtigt, die Verfahren mit Rücksicht auf ihre Breitenwirkung vorrangig zu bearbeiten.
Dass das Bundesmodell verfassungswidrig ist, besagt auch das Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchhof, das der Verfassungsrechtler im Auftrag des Bundes der Steuerzahler Deutschland sowie Haus & Grund Deutschland angefertigt hat. Das Papier dient nun als Grundlage für die anvisierten Musterklagen der beiden Verbände gegen das Bundesmodell, das in elf Ländern gilt.
Quelle: FG Rheinland-Pfalz/ Haus und Grund NRW

Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat einen Runderlass veröffentlicht, der den Ausbau von erneuerbaren Energien im Rahmen der Landesbauordnung vereinfacht.
Die Neuerungen des Erlasses im Detail:
Solaranlagen haben nach der geltenden Landesbauordnung bei Gebäuden, die an einer Nachbargrenze errichtet sind, einen halben Meter Abstand einhalten. Dies gilt dann, wenn die Außenseiten der Module aus nichtbrennbaren Baustoffen hergestellt sind. Bei brennbaren Außenseiten muss der Abstand zur Grenzwand 1,25 Meter betragen. Mit dem Erlass können Solaranlagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern (genauer: Gebäudeklassen 1 und 2) ohne Abstand zur Grenzwand auf Dächern installiert werden. Die Ausnahme von der Einhaltung des Mindestabstandes zur Grenzwand ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Bei anderen Gebäudeklassen ist bis zu der geplanten Gesetzesänderung weiterhin ein Abstand von mindestens 0,50 Meter – 1,25 Meter (je nach Brennbarkeit) einzuhalten.
Abstandsflächen von Wärmepumpen:
Nach aktuellen Entscheidungen der Verwaltungsgerichte Köln und Düsseldorf fehlt Wärmepumpen die erforderliche Selbstständigkeit mit der Folge, dass sie rechtlich der Außenwand des Wohngebäudes zuzurechnen sind und dementsprechend Abstandsflächen auslösen. Demnach beträgt die Tiefe der Abstandsfläche mindestens drei Meter.
Mit dem neuen Erlass fällt dieser Mindestabstand weg. Die Ausnahme von der Einhaltung des Mindestabstandes muss schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden, einer Baugenehmigung für das Aufstellen der Wärmepumpe bedarf es nicht.
Kleinst- oder Micro-Windenergieanlagen:
Kleinst- oder Micro-Windenergieanlagen, deren Größe deutlich unter 10 Metern liegen, sind von der Verfahrensfreiheit in Nordrhein-Westfalen erfasst. Dies gilt nicht in überwiegend zum Wohnen genutzten Gebieten, da insbesondere dort aufgrund des möglichen nachbarschaftlichen Konfliktpotentials die Zulässigkeit von Windenergieanlagen in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden muss. In diesen Baugebieten kann eine Baugenehmigung nach § 64 BauO NRW 2018 beantragt werden.

Ab 2023 müssen sich Vermieter an der CO2-Steuer beteiligen. Der Anteil der Kosten bestimmt sich dabei je nach Energieeffizienz des Gebäudes nach einem Stufenmodell. Je höher der CO2-Ausstoß des jeweiligen Gebäudes, desto größer wird der zu tragende Kostenanteil für den Vermieter.
Der CO2-Rechner von Haus & Grund Württemberg bietet Ihnen die Möglichkeit, auf einfache Art und Weise eine individuelle Prognose hinsichtlich der CO2-Kosten-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter für Ihre Immobilie zu erstellen.
Die Nutzung des Rechners ist kostenfrei und Sie benötigen nur wenige Angaben: Die Art des eingesetzten Brennstoffs, den Brennstoffverbrauch und die Wohnfläche: https://www.hugw.de/co2-rechner.html

Begleitend zum Heizungsenergiegesetz der Ampelregierung werden die energetischen Mindeststandards für den Gebäudebestand, kurz MEPS, immer stärker in den Fokus kommen. Doch was bedeutet das für Eigentümer?
Die Umsetzung der EU-Richtlinie in deutsches Recht ist noch nicht erfolgt, aber die Linie ist klar. Das Gesetz wird kommen. Die Bundesregierung hat bereits angekündigt, dies noch in dieser Legislaturperiode zu realisieren und insbesondere Sanktionen zu erlassen, wenn die geforderten Effizienzklassen verfehlt werden. Denn dazu enthält die Richtlinie keine Vorgaben, sondern überlässt es den Mitgliedstaaten, geeignete Maßnahmen zu entwickeln.
Was sind energetische Mindeststandards?
Mit den neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz sollen die Renovierungsraten erhöht werden. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen bis 2030 auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert werden. Grundlage für die Klassifizierung ist der Energieausweis.
Nullenergiegebäude-Standard bis 2050 in Europa
Bei den Klassen D oder E ist aber noch lange nicht Schluss, denn bis 2050 will die Europäische Union einen klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Der neue Gebäudestandard des Nullenergiegebäudes dient als Referenz.
Das bedeutet sehr hohe Energieeffizienzanforderungen und der Energiebedarf darf ausschließlich aus regenerativen Quellen gedeckt werden. Dafür müssen die Mitgliedsstaaten im Rahmen der nationalen Gebäuderenovierungspläne spezifische Fristen für die Erreichung höherer Energieeffizienzklassen bis 2040 und 2050 festlegen, um die Umwandlung des nationalen Gebäudebestands in Nullemissionsgebäude sicherzustellen – so sieht es die Richtlinie vor. Dies muss der deutsche Gesetzgeber mit entsprechenden Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes implementieren, um die Transformation des Gebäudebestands sicherstellen zu können.
Weitere Vorschriften aus der Richtlinie
Die Energieausweise müssen neu skaliert werden. Statt wie bisher A+ bis H soll es laut der Richtlinie künftig nur noch die Energieeffizienzklassen von A bis G geben. Die höchste Klasse A soll für ein emissionsfreies Gebäude (Nullemissionsgebäude) stehen, während die niedrigste Klasse G die 15 % der Gebäude mit den schlechtesten Werten im nationalen Gebäudebestand umfasst. Die Gültigkeit der Energieausweise für die Klassen D bis G wird auf fünf Jahre verkürzt. Außerdem sollen die Energieausweise digital ausgestellt und in einem nationalen Kataster erfasst werden.
Mehr dazu unter: https://www.hugw.de/

Ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, muss einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird (BGH, Urteil v. 17. März 2023 - V ZR 140/22).
Sachverhalt:
Zwei Parteien leben als Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Doppelhaushälften, auf einem als Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück. Nach ihrer Gemeinschaftsordnung von 1971 bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach dem Gesetz, wobei jedem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an dem an die jeweilige Haushälfte anschließenden Gartenteil zusteht. Nach einer späteren Ergänzung der Teilungserklärung sind sie insoweit allein für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich und kostenpflichtig.
Die Eigentümer einer der Doppelhaushälften begannen ohne Zustimmung des Nachbarn mit dem Bau eines Swimmingpools in dem ihnen zugewiesenen Gartenteil. Daraufhin erhob die Klägerin Unterlassungsklage, die in drei Instanzen Erfolg hatte.
Im Ausgangspunkt steht der Klägerin ein Unterlassungsanspruch zu. Bauliche Veränderungen müssen gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden.
Zwar steht den Beklagten ein Sondernutzungsrecht an dem hälftigen Grundstück zu. Ein solches Sondernutzungsrecht berechtigt aber nicht zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die wie der Bau eines Swimmingpools über die übliche Nutzung hinausgehen.
Einem Unterlassungsanspruch können die Beklagten einen eventuellen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 3 WEG nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten.
Selbst wenn ein bestehender Gestattungsanspruch unterstellt wird, muss die Gestattung durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen.
Aufgrund des nun vorliegenden BGH-Urteils wird klar, dass jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses bedarf. Und das gilt auch, wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. So wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden.
Quelle: PM BGH